La Futura Ley de Vivienda

la futura ley de vivienda

LA FUTURA LEY DE VIVIENDA: ANALISIS JURIDICO DEL ANTEPROYECTO DE LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA

El pasado día 26 de Octubre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ( cartera titular del Partido Socialista), junto al Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030( Cartera titular del Partido Unidas Podemos), ha presentado el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda al Consejo de Ministros para su toma en consideración en primera lectura.

Tras ese primer visto bueno al anteproyecto de ley que se tramitará con carácter de urgencia para acortar los plazos previos a su envío al Congreso de los Diputados y elobjetivo marcado es que el texto llegue al Congreso de los Diputados antes de que termine el año y que sea aprobado de manera definitiva en el segundo semestre de 2022.

El anteproyecto pretende:

-Configurar la vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar, junto a la Sanidad, Educación, trabajo y pensiones ,y como una potente herramienta para luchar contra la desigualdad, marginalidad y la exclusión.

-Reforzar el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada consagrado en el Art. 47 de la Constitución ,entendiendo como tal la que es habitable, accesible, eficiente energéticamente y que garantiza el acceso a los suministros básicos sin que su disfrute suponga un esfuerzo financiero inasumible para los ciudadanos. Que incumbe a todos los poderes públicos sin excepción y que están obligados a cumplirlo en el marco de sus respectivas esferas de competencia.

Y se estructura en cinco títulos y contiene 43 artículos, dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria y ocho disposiciones finales, donde estas son las principales novedades.

Principales Novedades Sobre la Futura Ley de Vivienda

1) DECLARACIÓN DE ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO.

Son aquellas en las que los gastos destinados a la vivienda superen el 30 % de la renta de la zona y donde el alquiler haya subido un 5 % por encima del IPC autonómico en los últimos cinco años. Pudiendo establecer las mismas las Comunidades Autónomas( Con competencias plenas en materia de vivienda) ,con objeto de aplicar medidas efectivas para favorecer el acceso a la vivienda basadas en criterios objetivos encaminadas a equilibrar y minorar los precios del alquiler en tales zonas con 2 objetivos:

+En primer lugar para la incorporación de más viviendas al mercado del alquiler como vivienda habitual en estas zonas, para equilibrar el mercado.

+Y en segundo lugar ,contención y reducción de la renta, para impedir los incrementos abusivos e incentivando bajadas en el alquiler a través de un tratamiento fiscalmente favorable.

Y puede tener 2 efectos:

+Congelación de rentas para inquilinos actuales. En las áreas de mercado residencial declaradas tensionadas, los arrendatarios actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.

+Congelación de nuevos contratos de alquiler. En las áreas tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas, ya en el mercado de alquiler, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

2) FIGURA DE PERSONA FÍSICA /JURÍDICA “GRAN TENEDOR“.

El Anteproyecto define como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas de uso residencial -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales, solo a los efectos de solicitar información adicional sobre los parques de vivienda que gestionen.

Cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

No obstante, se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la ley para la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia, a fin de que la administración estatal establezca un sistema que pueda ser utilizado para estas limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas.

3) MECANISMOS DE CONTENCIÓN Y BAJADA DE LOS PRECIOS DEL ALQUILER DE LA VIVIENDA Y MECANISMO DE INTERVENCIÓN DEL MERCADO.

Através de la mejora del marco fiscal, presupuestario, o de gestión patrimonial, y de regulación en áreas declaradas como de mercado residencial tensionado, con el objetivo de:

-La incorporación de más viviendas al mercado del alquiler como vivienda habitual en estas zonas, para equilibrar el mercado.

-La contención y reducción de la renta, impidiendo los incrementos abusivos e incentivando bajadas en el alquiler a través de un tratamiento fiscalmente favorable.

Se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pudiera intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de esas zonas.

4) BENEFICIOS FISCALES PARA PROPIETARIOS DE VIVIENDA.

 Se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.

Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse hasta un 90% si se firma en una zona de mercado tensionado en función de los siguientes criterios:

+Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.

+ Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas

+Vivienda asequible incentivada o protegida (70%). Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.

+Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

5) IMPULSO DE LA VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER A PRECIO LIMITADO.

Se establece un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. 

Asimismo, se clarifica la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado para VPO , debiendo articular las administraciones urbanísticas los mecanismos de compensación correspondientes a los afectados, sin que ello implique el establecimiento de la obligación de implantar esta medida a las Comunidades Autónomas.

De la reserva de suelo sometido a algún régimen de protección pública, se establece un porcentaje mínimo de la mitad de ellas para vivienda en alquiler asequible (la mitad de ese 30%).

6) SE ESTABLECE LA CALIFICACIÓN INDEFINIDA DE LA VIVIENDA PROTEGIDA.

Así se garantiza al menos durante un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva.

En el resto de supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

7) SE INTRODUCE EL CONCEPTO DE VIVIENDA ASEQUIBLE INCENTIVADA.

Como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo.

Supone un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles, favoreciendo la participación del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación de beneficios de carácter urbanístico, fiscal, entre otros.

8) DEFINICIÓN DE VIVIENDA VACIA Y MODULACIÓN DEL RECARGO DEL IBI.

Se introduce una definición clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal.

Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función :

+Del tiempo de desocupación.

+Del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.

9) CON LA FUTURA LEY NO SE PODRÁ VOLVER A ENAJENAR PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDA SOCIAL.

Que será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protecciónPara ello el Anteproyecto establece una estricta regulación de los parques públicos, evitando que vuelvan a repetirse operaciones de venta del parque público de vivienda a fondos de inversión por parte de algunas Administraciones territoriales.

Hacer constar que el parque público de viviendas en España apenas alcanza a las 290.000 unidades, lo que supone que solo el 1,6% de los hogares pueden optar a algún tipo de vivienda de las Administraciones Públicas, frente al 10% que registran otros países de nuestro entorno.

10) SE DEFINE UN ESTATUTO JURÍDICO DE DERECHOS Y DEBERES ASOCIADOS A LA PROPIEDAD DE LA VIVIENDA DELIMITANDO SU FUNCIÓN SOCIAL.

Se aprueba, por primera vez a nivel estatal, un marco jurídico del derecho a la vivienda que establece un conjunto de derechos y deberes de carácter general, y un estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitando la función social siguiendo el mandato constitucional.

11) MEJORA DE LA REGULACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO EN SITUACIONES DE VULNERABILIDAD.

Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo.

Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad:

+De 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física.

+De 3 a 4 cuando es persona jurídica.

Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.

A esto se añade,el anuncio de la ampliación el escudo social contra los desahucios hasta el 28 de febrero de 2022, así como la prohibición de cortar suministros básicos a las familias vulnerables.

12) SE REFUERZA LA ACTUACIÓN ESTATAL EN MATERIA DE VIVIENDA Y DE REHABILITACIÓN.

Se regula la actuación pública en materia de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana a través planes plurianuales basados en la cooperación interadministrativa y de la regulación, financiación, y planificación necesaria para garantizar su acceso a precios asequibles, así como para favorecer la conservación y mejora del parque de viviendas y de los entornos residenciales.

Se define el marco general de colaboración y cooperación entre Administraciones Públicas en materia de vivienda, como estrategia clave para conseguir los fines de esta política, a través de los principales órganos de cooperación: Conferencia Sectorial, Comisión Multilateral y Comisiones Bilaterales.

13) CREACIÓN DEL CONSEJO ASESOR DE VIVIENDA.

Se asegura la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda.

 Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.

14) MÁS GARANTIAS EN LA COMPRA O ALQUILER DE LA VIVIENDA.

La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una serie de información básica, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra.

15) MAS INFORMACIÓN Y TRASPARENCIA EN LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA PARA CONOCER TODOS LOS PROGRAMAS Y SERVICIOS ÚTILES PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA.

El Anteproyecto de Ley apuesta por asegurar la transparencia y mejorar la información en diferentes ámbitos, entre los que destaca el de la vivienda pública.

Para ello, establece la obligación de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda y una memoria anual en la que se especifiquen las acciones adoptadas para reforzar dicho parque y acomodarlo a la demanda existente.

Este articulo ha sido redactado por Rodrigo Alonso Mencía Letrado 2.094 del Ilustre Colegio de Abogados de Cantabria

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